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전세나 월세로 아파트에 살면서 매달 관리비를 냈다면, 그 안에 원래 집주인이 내야 할 돈이 섞여 있습니다. 관리비 고지서의 '장기수선충당금' 항목입니다. 이사 나갈 때 집주인에게 청구해 전액 돌려받을 수 있는데, 정산 없이 그냥 나오는 경우가 적지 않습니다.
이 글은 세 가지에 답합니다. 내 경우도 돌려받을 수 있는지, 얼마인지, 이미 이사를 나왔다면 언제까지 청구할 수 있는지입니다. 계약서 특약한 줄과 건물 종류에 따라 결론이 갈리므로, 계산 방법을 글로 적고 같은 내용을 넣어 볼 수 있는 판정기도 함께 두었습니다.
1. 아파트 세입자가 낸 장기수선충당금은 집주인이 반환해야 합니다
공동주택관리법 제30조 제1항은 장기수선충당금을 "해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립"하도록 정하고 있습니다. 내는 사람은 소유자, 즉 집주인입니다. 그런데 실제로는 관리비 고지서에 함께 찍혀 나오기 때문에 살고 있는 세입자가 매달 대신 냅니다.
그래서 같은 법 시행령 제31조 제8항이 따로 있습니다. "공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다"는 조항입니다. 반환은 집주인의 선의가 아니라 의무입니다. 전세든 월세든, 거주 기간이 1년이든 6년이든 같습니다.
다만 이 돈이 걷히는 건물이 따로 정해져 있습니다. 법 제29조 제1항은 장기수선계획을 세워야 하는 공동주택을 300세대 이상인 곳, 승강기가 설치된 곳, 중앙집중식 난방이나 지역난방을 쓰는 곳, 그리고 건축허가를 받아 주택과 주택 외 시설을 한 건물에 지은 주상복합으로 규정합니다. 장기수선충당금은 이 계획에 따라 걷는 돈이라, 승강기 없는 소규모 빌라나 다세대주택은 애초에 이 항목 자체가 고지서에 없는 경우가 많습니다.
오피스텔은 아파트와 법이 다릅니다. 오피스텔은 공동주택관리법이 아니라 집합건물법의 적용을 받는데, 집합건물법에는 공동주택관리법처럼 장기수선충당금의 부과·적립과 반환을 정한 규정이 없습니다. 오피스텔에서 걷는 돈은 관리규약에 근거를 둔 수선적립금 성격입니다. 관리규약에 "점유자가 대신 납부하면 구분소유자가 지급한다"는 취지의 조항이 있으면 돌려받고, 없으면 다툼이 생깁니다. 실제로 관리규약상 근거 없이 부과된 금액에 대해 반환 의무를 인정하지 않은 법원 판단도 보도된 바 있습니다. 오피스텔에 살았다면 먼저 관리사무소에 관리규약의 해당 조항부터 확인해야 합니다.
2. 고지서에서 '수선유지비'와 헷갈리면 못 받습니다
관리비 고지서에는 이름이 비슷한 두 항목이 나란히 있습니다. 둘을 바꿔 계산하면 청구 금액이 틀어지고, 집주인과 실랑이가 생깁니다.
장기수선충당금
돌려받습니다
승강기 교체, 외벽 도색, 배관 교체처럼 건물의 가치를 유지하는 큰 공사에 쓰려고 모아 두는 돈입니다. 내야 할 사람은 소유자입니다.
수선유지비
돌려받지 못합니다
공용부 전구 교체, 냉난방시설 청소, 수질검사처럼 그때그때 써서 없어지는 비용입니다. 그 기간에 산 사람이 부담하는 것이 원칙입니다.
구분하는 기준은 돈의 성격입니다. 건물의 수명을 늘리고 가치를 보전하는 지출이면 장기수선충당금, 사는 동안의 편의를 위해 소모되는 지출이면 수선유지비입니다. 고지서에서는 대개 관리비 내역 안에 수선유지비가 들어가 있고, 장기수선충당금은 관리비와 구분된 별도 줄에 찍힙니다. 항목명이 애매하면 관리사무소에 "장기수선충당금이 어느 줄인 지" 직접 물어보는 편이 빠릅니다.
3. 얼마인지, 받을 수 있는지 계산해 보기
계산 자체는 단순합니다. 돌려받을 금액 = 고지서의 월 장기수선충당금 × 실제로 부과된 개월 수입니다. 참고로 월 부과액이 정해지는 방식은 시행령 제31조 제3항에 나오는데, 장기수선계획 기간의 수선비 총액을 총공급면적과 기간으로 나눈 뒤 우리 집 공급면적을 곱하는 구조입니다. 같은 단지라도 평형이 크면 더 많이 냅니다.
여기서 실수가 갈리는 지점은 '개월 수'입니다. 거주한 개월 수가 아니라, 고지서에 장기수선충당금이 실제로 찍힌 개월 수로 세야 합니다. 시행령 제31조 제6항은 사용검사를 받은 날부터 1년이 지난 날이 속하는 달부터 적립하도록 정하고 있어서, 새 아파트 첫 입주자는 처음 1년가량 이 항목이 아예 부과되지 않습니다. 요율이 중간에 바뀌어 월 금액이 달라지는 단지도 있습니다.
예시 조건으로 보면 차이가 분명합니다. 사용검사 직후 입주해 24개월을 살았고 월 부과액이 2만 원인 경우, 거주 기간으로 계산하면 48만 원이지만 실제 부과는 12개월분뿐이라 24만 원입니다. 반대로 준공 10년 된 단지에서 24개월을 살았다면 24개월분이 그대로 잡힙니다. 관리사무소에서 발급하는 납부확인서에는 부과된 개월과 금액이 그대로 나오므로, 이 서류 한 장이면 다툼의 소지가 없어집니다.
아래 판정기에 고지서 금액과 계약 조건을 넣으면 청구 가능 여부, 금액, 남은 청구 기한이 함께 나옵니다.
🧮 장기수선충당금 반환 판정기
※ 2026년 9월 기준 공동주택관리법과 같은 법 시행령으로 계산한 참고용 결과입니다. 실제 금액은 관리사무소가 발급하는 납부확인서로, 특약의 효력은 계약서 원본으로 확인하세요.
4. 청구 기한 10년, 그리고 결론을 뒤집는 두 가지
이 글에서 가장 알려지지 않은 부분입니다. 대부분의 안내는 "이사 당일 관리사무소에서 확인서를 떼어 정산받으라"에서 끝나는데, 이미 정산 없이 나와 버린 사람에게는 도움이 되지 않습니다.
받아야 할 돈을 못 받고 나왔다면, 계약 종료일로부터 10년 이내에 청구할 수 있습니다. 세입자가 낸 장기수선충당금은 원래 집주인이 낼 돈을 대신 낸 것이어서, 남이 얻은 부당한 이익을 돌려달라고 요구하는 권리로 다뤄집니다. 이런 권리는 일정 기간이 지나면 법으로 강제할 수 없게 되는데, 이 기간을 소멸시효라고 합니다. 여기에는 일반 채권과 같은 10년이 적용된다는 것이 언론과 법률 상담에서 공통적으로 설명되는 내용입니다. 3년 전에 나온 집이라도, 5년 전에 나온 집이라도 늦지 않았습니다.
결론을 뒤집는 것은 계약서 특약입니다. 계약 당시 "장기수선충당금은 임차인이 부담한다"는 문구를 넣었다면 그 약정은 유효한 것으로 보아 반환을 요구할 수 없습니다. 실제로 이 특약을 유효하다고 본 법원 판단이 보도된 적이 있습니다. 청구를 준비하기 전에 계약서 특약란부터 확인하시기 바랍니다.
사는 동안 집주인이 바뀌었다면 정리가 한 단계 더 필요합니다. 이 경우 전 집주인에게 소유권이 넘어가기 전까지의 몫을 중간 정산받고 나머지를 새 집주인에게 청구하는 방식이 소개되기도 하고, 새 소유자에게 전체를 청구할 수 있다는 설명도 있습니다. 매매 계약에서 어떻게 정리했는지에 따라 달라지는 부분이라, 금액이 크다면 두 사람 모두에게 내용증명을 보내 놓는 편이 안전합니다.
이 글은 일반적인 법령 내용을 정리한 참고 자료이며 특정 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 다툼이 생겼다면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
5. 청구하는 순서
첫째, 계약서 특약란을 봅니다. 장기수선충당금이나 장충금이라는 단어가 있는지 확인합니다. 있으면 여기서 멈춥니다.
둘째, 관리사무소에서 납부확인서를 발급받습니다. 서류 이름은 단지마다 장기수선충당금 납부확인서, 정산내역서 등으로 조금씩 다릅니다. 이사 나오기 전이라면 퇴거 당일에 받는 것이 가장 간단하고, 이미 나온 뒤라면 살던 단지 관리사무소에 신분증과 임대차계약서 사본을 들고 가거나 연락해 발급 방법을 물어보면 됩니다.
셋째, 집주인에게 확인서와 함께 금액을 알립니다. 문자나 메신저로 보내되 금액과 계산 근거, 계좌를 한 번에 적어 보내면 대화가 짧아집니다. 기록이 남는 수단을 쓰는 것이 중요합니다.
넷째, 응답이 없으면 내용증명을 보냅니다. 우체국에서 보낼 수 있고, 근거 조항과 금액, 지급 기한을 적습니다. 이 단계에서 해결되는 경우가 많습니다.
다섯째, 그래도 안 되면 지급명령을 신청합니다. 법원에 신청하는 절차로 소송보다 간단하고 비용도 적습니다. 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 진행할 수 있습니다.
6. 나가기 전에 스스로 확인하기
☐ 계약서 특약란에 장기수선충당금 관련 문구가 있나요?
☐ 고지서에서 장기수선충당금 줄을 찾았나요? 수선유지비와 다른 줄인가요?
☐ 장기수선충당금이 실제로 부과된 개월 수는 몇 개월인가요?
☐ 관리사무소에 납부확인서 발급을 요청했나요?
☐ 사는 동안 집주인이 바뀐 적이 있나요?
☐ 이미 이사를 나왔다면 계약 종료일이 10년 안인가요?
이사 준비로 정신없는 날에 이 항목까지 챙기기는 쉽지 않습니다. 퇴거 일주일 전에 관리사무소에 전화 한 통을 미리 넣어 두면, 당일에는 서류만 받아 나오면 됩니다.
참고 자료
· 공동주택관리법 제29조, 제30조 및 같은 법 시행령 제31조 (국가법령정보센터)
· 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — '장기수선충당금의 반환 청구', '관리비예치금 및 장기수선충당금 정산하기', '장기수선계획 및 장기수선충당금' (2026년 8월 15일 기준)
· 이코노미스트 '공동주택 장기수선충당금, 새 집주인에 반환 요구할 수 있을까' (2022년 11월 26일)
· 비즈워치 '이사 때 놓칠 수도, 장기수선충당금 돌려받는 법' (2024년 11월 11일)
· 한국아파트신문 '오피스텔 관리규약 없이 받은 장충금 반환의무 없다', '공동주택관리법과 집합건물법 적용대상 차이는'
· 아시아경제 '장기수선충당금? 수선유지비? 봐도 모르겠는 관리비' (2020년 3월 14일)
최종 확인일: 2026년 9월 20일. 법령 개정이나 관리규약 변경으로 내용이 달라질 수 있으니 청구 전에 관리사무소와 계약서를 함께 확인하세요.