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전세 계약에서 가장 비싼 실수는 계약금을 보낸 뒤에야 문제를 알게 되는 것입니다. 전세사기 피해자로 새로 결정된 건수는 2026년 8월 한 달에만 658건이었고, 누적 4만 건을 넘었습니다. 보증금을 지키는 확인은 대부분 계약금을 보내기 전에 끝내야 효과가 있습니다.
그래서 전세계약 전 확인할 것 가운데 가장 먼저 볼 것은 "내 보증금 앞에 줄 선 돈"과 "보증보험이 들어갈 자리"입니다. 집값에서 은행 빚과 먼저 들어온 세입자 보증금을 빼고도 내 보증금이 안전하게 남는지를 보는 것입니다. 이 숫자가 맞지 않으면 등기부가 깨끗해 보여도, 집주인이 친절해도 멈추는 것이 맞습니다.
이런 순서로 손해가 납니다
계약금부터 보내고 보증보험을 알아본다. 계약을 마친 뒤 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하려다 거절되는 경우가 있습니다. 거절은 보증금과 선순위 빚을 합친 금액이 기준을 넘었다는 뜻이고, 그 집이 보증금을 돌려주기 어려운 구조라는 신호입니다. 이미 계약금이 넘어간 뒤라면 돌려받기가 어렵습니다.
근저당 '채권최고액'을 실제 대출액으로 착각한다. 등기부 을구에 적힌 채권최고액은 보통 실제 대출보다 크게 잡혀 있습니다. 경매로 가면 은행은 이 최고액 범위에서 먼저 가져갑니다. 계산할 때는 대출 잔액이 아니라 채권최고액으로 보수적으로 잡아야 합니다.
잔금일 당일 새 대출이 끼어든다. 지금 법에서는 전입신고를 해도 대항력이 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이 집주인이 같은 날 근저당을 설정하면 은행이 내 앞에 섭니다. 정부가 이를 '신고 즉시'로 바꾸는 법 개정을 추진하고 있지만, 개정 전까지는 계약서 특약으로 막아야 합니다.
첫 번째로 볼 것: 보증보험이 들어갈 자리가 있나
서울시 주거포털이 안내하는 HUG 반환보증의 보증 한도는 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액입니다. 내 보증금이 이 안에 들어와야 합니다. 빌라·다세대처럼 시세가 없는 주택은 주택가격을 공시가격의 140%로 봅니다. 그래서 선순위 빚이 없어도 보증금은 공시가격의 126%(140% × 90%)까지만 가입할 수 있습니다.
식으로 쓰면 이렇습니다. 가입 가능 최대 보증금 = 주택가격 × 90% − 근저당 채권최고액 − 먼저 들어온 세입자 보증금. 내 보증금이 이 금액보다 크면 보증보험 가입이 어렵고, 그 자체가 위험 신호입니다.
예시 조건 — 2023년 기준이 바뀔 때 보도된 서울 마포구 다세대주택은 공시가격이 2억 1,500만 원이었습니다. 선순위 빚이 없다면 주택가격은 3억 100만 원(× 140%), 가입 가능한 보증금은 최대 2억 7,090만 원(× 90%)입니다. 같은 집에 채권최고액 3,000만 원짜리 근저당이 있다면 한도는 2억 4,090만 원으로 내려갑니다. 집주인이 2억 5천만 원을 부른다면 계약 전에 멈춰야 하는 집입니다.
🧮 전세보증보험 들어갈 자리 판정기
※ 2026년 9월 기준 HUG 전세보증금 반환보증의 담보인정비율 90%, 공시가격 적용 140%로 계산한 참고용 결과입니다. 실제 주택가격 산정과 가입 여부는 HUG 심사로 정해지므로 계약 전에 HUG(1566-9009)나 보증 취급 은행에서 확인하세요.
판정기에서 기준 안에 들어와도 안심하기는 이릅니다. 기준 안이라는 것은 보증보험을 신청할 수 있는 자리가 있다는 뜻일 뿐, 실제 가입은 HUG 심사로 정해집니다. 반대로 기준을 넘는다면 보증금을 낮추거나 다른 집을 찾는 것이 가장 확실한 대응입니다.
두 번째로 볼 것: 숫자를 채우는 서류 세 가지
판정기에 넣을 숫자는 집주인의 말이 아니라 서류에서 가져와야 합니다.
등기부등본은 계약 당일과 잔금일에 두 번 뗍니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지, 압류·가압류가 없는지를 봅니다. 을구에서는 근저당과 채권최고액을 봅니다. 을구의 금액이 클수록 내 보증금이 위험해집니다. 잔금일에 다시 떼는 이유는 그 사이 새 근저당이 붙었는지 보기 위해서입니다.
선순위 보증금과 세금 체납은 집주인에게 요구할 수 있습니다. 2023년 주택임대차보호법 개정으로 집주인은 계약할 때 확정일자 부여현황 같은 선순위 임대차 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 다가구 건물이라면 특히 이 자료 없이 계약하지 마세요. 세금 체납은 경매에서 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있습니다.
안심전세 앱으로 한 번 더 걸러 봅니다. 정부는 HUG 안심전세 앱을 9월에 개편해 선순위 보증금, 근저당, 세금 체납, 신용정보 등 57종 정보를 모으고, 주택과 임대인의 위험도를 '안전·주의·위험'으로 보여 주겠다고 발표했습니다. 임대인의 체납·신용 정보는 임대인이 동의해야 보입니다. 동의를 거부한다면 그것도 판단 재료입니다. 앱에서 아무 문제가 없다고 나와도 위 두 서류 확인을 건너뛰지는 마세요. 새로 문제를 일으키는 임대인은 기록이 없을 수 있습니다.
세 번째로 할 것: 계약서에 넣을 특약 두 줄
잔금일의 빈틈과 보증보험 거절 위험은 계약서 문장으로 막습니다.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금액 전액을 즉시 반환한다." 대항력이 다음 날 0시에 생기는 현행 규정의 빈틈을 막는 문장입니다.
"임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 경우 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 포함한 받은 금액 전액을 반환한다." 보증보험 거절을 계약금 손해로 떠안지 않게 하는 문장입니다.
그리고 잔금을 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. HUG 반환보증은 전입신고와 확정일자를 갖춰야 하고, 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
계약금 보내기 전 점검
☐ 판정기로 보증보험 들어갈 자리가 있는지 확인했나요?
☐ 등기부 을구의 채권최고액 합계를 넣어 계산했나요?
☐ 다가구라면 다른 세입자 보증금 합계를 서류로 받았나요?
☐ 집주인의 국세·지방세 납세증명서를 받았나요?
☐ 특약 두 줄이 계약서에 들어갔나요?
☐ 잔금일 아침에 등기부를 다시 뗄 계획인가요?
이 글은 특정 주택이나 보증 상품을 권하지 않습니다. 판정 결과는 공개된 기준으로 계산한 참고용이며, 개별 계약의 위험은 서류와 HUG·공인중개사·법률 전문가의 확인을 거쳐 판단하세요.
참고 자료
서울주거포털, 전세보증금 반환보증 안내
국토교통부, 보증보험 전세가율 90% 하향(2023.2.2, 대한민국 정책브리핑) / 공시가격 126% 기준(2023.5, 이데일리·중도일보 보도)
법무부·국토교통부, 임대인 선순위 임대차 정보·납세증명서 제시 의무화(2023.3.30, 대한민국 정책브리핑)
국토교통부, 전세사기 예방 대책(2026.3.19, 대한민국 정책브리핑) / 안심전세 앱 9월 개편 발표(2026.6.18, 파이낸셜뉴스·아주경제·이데일리 보도)
국토교통부, 8월 전세사기피해자 658건 추가 결정(2026.9.7, 뉴스핌·헤럴드경제 보도)
최종 확인일: 2026년 9월 23일