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9월 16일부터 30일까지 재산세 2기분을 냅니다. 7월에 절반을 냈으니 나머지 절반입니다.
고지서를 받으셨다면 지금 딱 하나만 확인해 보십시오. 고지서의 과세표준을 공시가격으로 나눠보는 것입니다.
43~45%가 나오면 1세대 1주택 특례가 적용된 것이고, 60%가 나오면 다주택으로 분류된 것입니다. 이 한 번의 나눗셈으로 수십만 원이 갈립니다.
【1단계. 내 고지서가 어느 쪽인지 확인합니다】
재산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하지 않습니다. 먼저 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만듭니다.
행정안전부 발표에 따르면 2026년 1세대 1주택자의 공정시장가액비율은 공시가격 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%입니다. 2025년과 동일하게 유지됐습니다.
1주택이 아니면 60%가 일률 적용됩니다.
그래서 고지서의 과세표준을 공시가격으로 나누면 본인이 어느 쪽으로 분류됐는지 바로 드러납니다.
본인 주택의 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미에서 확인할 수 있습니다.
1세대 1주택 특례는 별도 신청 없이 자동 적용됩니다. 다만 세대 구성이나 소유 정보가 잘못 반영되면 누락될 수 있습니다. 60%로 잡혀 있는데 세대원 전원이 1주택뿐이라면 관할 시·군·구청 세무과에 물어보셔야 합니다.
여기서 주의할 점. 특례 기준은 개인이 아니라 세대입니다. 본인 명의로는 한 채여도 배우자나 세대원 명의의 주택이 있으면 적용되지 않습니다.
【2단계. 격차가 얼마인지 봅니다】
특례가 왜 중요한지는 계산해 보면 드러납니다. 특례가 두 겹이기 때문입니다.
과세표준 2억 6,400만원
특례세율 0.05 ~ 0.35% 적용
약 34만 8천원
과세표준 3억 6,000만원
표준세율 0.1 ~ 0.4% 적용
약 81만원
※ 특례세율은 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택자만 적용됩니다.
※ 세부담상한이 걸리면 실제 고지 금액은 달라집니다.
첫 겹은 방금 본 공정시장가액비율입니다. 과세표준 자체가 낮아집니다.
둘째 겹은 세율입니다. 지방세법상 주택 표준세율은 과세표준 구간에 따라 0.1%에서 0.4%인데, 공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택자는 각 구간에서 0.05%포인트씩 낮은 0.05%에서 0.35%의 특례세율을 적용받습니다.
대부분의 안내는 "1주택이면 세율이 0.05%포인트 낮다"까지만 설명합니다. 그런데 이 둘이 곱해집니다.
공시가격 6억 원 주택으로 계산해 보겠습니다. 1세대 1주택이면 공정시장가액비율 44%가 적용돼 과세표준 2억 6,400만 원, 특례세율을 누진 적용하면 재산세 본세가 약 34만 8천 원입니다. 2주택 이상이면 60%가 적용돼 과세표준 3억 6,000만 원, 표준세율로 약 81만 원입니다.
같은 집인데 2.3배입니다. 차이가 약 46만 원이고, 여기에 지방교육세가 재산세액의 20%로 붙으니 실제 격차는 더 벌어집니다.
※ 세부담상한, 일시적 2주택 등 개별 특례는 반영하지 않았습니다.
※ 근거: 「지방세법」 제111조·제111조의2, 같은 법 시행령, 행정안전부 2026년 공정시장가액비율
※ 정확한 금액은 위택스 고지서 또는 관할 시·군·구청 세무과에서 확인하세요.
절벽이 하나 더 있습니다. 공시가격 9억 원입니다.
특례세율은 공시가격 9억 원 이하인 1세대 1주택자에게만 적용됩니다. 9억 원을 1원이라도 넘으면 1주택이어도 표준세율로 넘어갑니다.
공시가격 9억 원이면 과세표준은 4억 500만 원입니다. 특례세율 적용 시 약 78만 8천 원, 표준세율 적용 시 약 99만 원입니다. 약 20만 원이 한 번에 뛰고 지방교육세를 포함하면 약 24만 원입니다. 공정시장가액비율은 양쪽 다 45%로 같으니, 순수하게 세율 하나 때문에 생기는 차이입니다.
【3단계. 다음 해를 위해 알아둘 것】
올해 금액은 이미 확정됐습니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 그날의 소유 상태로 그해 세금이 정해집니다. 8월에 집을 파셔도 2026년 재산세는 그대로 내십니다.
바꿔 말하면 5월 31일에 팔면 그해 재산세를 내지 않고, 6월 2일에 팔면 1년 치를 다 냅니다. 매매 잔금일을 조정할 수 있는 상황이라면 이 날짜가 실제로 금액을 바꿉니다.
납부 시기도 알아두시면 좋습니다. 주택분 재산세는 1기분이 7월 16일부터 31일까지, 2기분이 9월 16일부터 30일까지입니다. 다만 해당 연도 세액이 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다. 7월에 고지서를 받고 9월에 안 왔다면 이 경우입니다.
【계산기가 재현하지 못하는 것】
고지서에 적힌 금액을 정확히 맞추는 계산은 이 글에서 불가능합니다.
고지서에는 본세 외에 여러 항목이 붙습니다. 도시지역분은 도시계획구역 내 주택에 과세표준의 0.14%가 추가되고, 지방교육세는 재산세액의 20%가 붙습니다. 지역자원시설세도 별도입니다. 지역과 주택 상태에 따라 붙는 항목이 다릅니다.
그리고 세부담상한이 있습니다. 공시가격이 급등해도 전년 납부액 대비 일정 비율을 넘지 않도록 상한이 걸립니다. 이 상한이 적용되면 위 계산과 실제 금액이 달라집니다.
일시적 2주택 특례도 판단할 수 없습니다. 갈아타기나 상속으로 일시적으로 두 채가 된 경우에 대한 규정이 있지만 요건과 기간이 사안마다 달라 관할 시·군·구청 세무과에 확인하셔야 합니다.
[Q&A]
Q. 부부 공동명의 1주택도 특례를 받나요?
세대원 전원이 1주택만 소유하고 있다면 대상입니다. 재산세는 주택 전체 기준으로 계산한 뒤 지분만큼 나눕니다.
Q. 공시가격이 작년보다 많이 올랐는데 세금도 그만큼 오르나요?
세부담상한이 있어 전년 대비 일정 비율 이상으로는 오르지 않습니다. 다만 상한 비율은 주택 유형과 공시가격에 따라 다르므로 고지서로 확인하셔야 합니다.
Q. 9월에 고지서가 안 왔습니다.
해당 연도 세액이 20만 원 이하라 7월에 일괄 부과됐을 수 있습니다.
이 글의 공정시장가액비율은 행정안전부가 발표한 2026년 기준이며, 특례세율 적용 요건은 지방세법 제111조의2에 따랐습니다. 최종 확인일 2026년 8월 17일.
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