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조정대상지역 주택을 15년 보유하다 10억 원 차익에 팔면, 3주택자 기준 세금이 7억 5,049만 원입니다. 손에 남는 건 2억 4,951만 원입니다.
실효세율 75%입니다.
기사에서 보신 숫자와 다를 겁니다. 기사에 나오는 금액에는 지방소득세가 빠져 있기 때문입니다.
【1. 기사 숫자에 10%를 더해야 실제 금액입니다】
국세청 공개 사례를 그대로 가져오겠습니다. 조정대상지역 주택, 취득가액 10억 원, 양도가액 20억 원, 보유 15년입니다.
유예 기간 중이었다면 장기보유특별공제 3억 원이 적용돼 과세표준 6억 9,750만 원, 세율 42%, 산출세액 2억 5,701만 원입니다.
2026년 5월 10일 이후 2주택자는 장기보유특별공제가 배제되어 과세표준이 9억 9,750만 원으로 뜁니다. 세율은 42%에 20%포인트를 더한 62%, 산출세액 5억 8,251만 원입니다.
3주택 이상이면 세율 72%, 산출세액 6억 8,226만 원입니다.
여기까지가 기사에 나오는 숫자입니다.
양도소득세를 내면 그 금액의 10%를 지방소득세로 따로 냅니다. 별도 세목이라 산출세액에 포함되지 않습니다. 더하면 2주택자는 6억 4,076만 원, 3주택자는 7억 5,049만 원입니다.
같은 집을 하루 전날 팔았다면 2주택자 기준 지방소득세 포함 2억 8,271만 원이었습니다. 하루 차이로 3억 5,805만 원이 갈립니다.
【2. 오래 보유했을수록 더 맞습니다】
중과의 타격은 세율표만 봐서는 계산이 안 됩니다. 본인 보유 기간을 넣어야 나옵니다.
중과가 적용되면 두 가지가 동시에 일어납니다. 세율에 20%포인트 또는 30%포인트가 가산되고, 장기보유특별공제가 배제됩니다.
세율 가산은 모든 대상자에게 똑같이 적용됩니다. 그런데 공제 배제는 다릅니다. 장기보유특별공제는 3년 이상부터 적용되어 1년마다 2%씩 붙고 15년 이상이면 30%입니다. 오래 들고 계셨던 분일수록 잃는 것이 큽니다.
3년 보유자는 차익의 6%를 공제받다가 0이 됩니다. 15년 보유자는 30%를 공제받다가 0이 됩니다. 위 사례에서는 3억 원이 통째로 사라지면서 과세표준이 그만큼 올라갔고, 그 3억이 62% 구간에 얹혔습니다.
같은 차익, 같은 주택 수여도 보유 기간에 따라 실제 세금이 달라지는 이유입니다. 아래 계산기에 본인 보유 기간을 넣어보시면 차이가 보입니다.
※ 2년 이상 보유를 전제로 합니다. 단기 보유는 별도 세율이 적용됩니다.
※ 근거: 소득세법 제95조(장기보유특별공제)·제104조(세율), 지방세법(지방소득세 10%).
※ 실제 신고는 반드시 세무 전문가의 검토를 받으세요.
계산기에는 연간 보유세를 넣는 칸이 있습니다. 팔지 않고 버틸 경우 재산세와 종합부동산세를 매년 내야 하는데, 중과로 늘어난 세금이 보유세 몇 년치에 해당하는지 나옵니다. 다만 집값이 그대로라는 가정입니다. 실제로는 시세 변동이 훨씬 큰 변수입니다.
【3. 계약이 5월 9일 이전이면 다시 보십시오】
원칙적으로 양도 시점은 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다. 그런데 보완책이 함께 나왔습니다.
조정대상지역 내 다주택자가 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면 중과세를 적용하지 않는다는 내용입니다. 5월 9일 전에 계약하고 계약금을 넣었는데 잔금이 5월 10일 이후로 넘어간 경우가 해당합니다.
계약금 비율이나 증빙 서류의 구체적 요건은 국세청 안내로 확인하십시오. 억 단위가 갈리는 사안이라 추정으로 판단하실 문제가 아닙니다.
그리고 기본 전제 하나를 짚겠습니다. 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용됩니다. 조정대상지역이 아니라면 다주택자여도 기본세율이고 장기보유특별공제도 받습니다. 지정 지역은 수시로 바뀌므로 국토교통부에서 현재 상태를 확인하셔야 합니다.
중과 대상에서 빠지는 주택도 있습니다. 상속주택이나 요건을 충족한 장기임대주택 등입니다. 다만 이런 주택을 갖고 계셔도 다른 일반 주택을 팔 때는 중과가 적용되는 경우가 있습니다. 세대원 전체가 보유한 주택을 다 놓고 판단해야 합니다.
【4. 계산기가 답하지 않는 것】
주택 수 판정이 가장 큰 한계입니다. 분양권, 입주권, 오피스텔, 지방 저가주택이 주택 수에 들어가는지가 사안마다 다릅니다. 계산기는 입력한 주택 수를 그대로 받습니다.
1세대 1주택 비과세도 들어 있지 않습니다. 1주택자는 양도가 12억 원까지 비과세이고 초과분만 과세되는 별도 구조입니다. 2년 미만 보유도 단기 세율이 따로 적용되어 이 계산기 밖입니다.
필요경비 인정 범위도 반영되지 않았습니다. 취득세, 중개수수료, 자본적지출은 인정되지만 수리비는 성격에 따라 갈리고 영수증이 없으면 인정되지 않습니다.
같은 해에 두 건 이상 양도하면 합산 과세되어 세율 구간이 올라갑니다. 계산기는 한 건 기준입니다.
이 글은 세액이 어떻게 계산되는지를 보여드리는 것이지 팔라거나 버티라는 조언이 아닙니다. 억 단위가 움직이는 사안입니다. 반드시 세무 전문가의 검토를 받으십시오.
[Q&A]
Q. 세율 72%면 차익의 72%를 내는 건가요?
아닙니다. 72%는 최고 구간에 적용되는 한계세율이고 실제 부담은 누진 구조라 그보다 낮습니다. 다만 위 사례처럼 지방소득세까지 더하면 실효세율이 75%에 이르는 경우가 나옵니다.
Q. 증여로 넘기면 유리한가요?
증여세와 취득세가 별도로 발생하고, 증여 후 일정 기간 내 양도하면 이월과세가 적용될 수 있습니다. 단순 비교가 어려우므로 세무 상담이 필요합니다.
이 글의 산출세액은 국세청이 공개한 계산 사례 3건과 대조해 원 단위까지 일치를 확인했으며, 지방소득세는 그 위에 별도로 더한 값입니다. 최종 확인일 2026년 8월 18일.
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