형제끼리 부모님 재산을 나누기로 했을 때 상속재산분할협의서 쓰는 순서

형제끼리 부모님 재산을 나누기로 했을 때 상속재산분할협의서 쓰는 순서

 

어머니 명의 아파트는 큰형이 갖고, 예금은 나머지 형제가 나누기로 했습니다. 말로 정한 이 합의를 등기소와 은행이 받아 주는 서류로 바꾼 것이 '상속재산분할협의서'입니다. 법으로 정해진 양식은 없지만, 몇 가지를 빠뜨리면 협의 전체가 무효가 되거나 등기가 반려됩니다. 협의서를 위에서부터 한 줄씩 짚어 보겠습니다.

쓰기 전에: 협의가 무효가 되는 두 경우

법제처 생활법령정보는 분할 협의에 특별한 방식이 필요 없고 전원의 합의만 있으면 된다고 설명합니다. 다만 분쟁을 막으려면 협의서를 남기는 것이 좋습니다. 그리고 아래 두 경우는 협의서를 아무리 잘 써도 효력이 없습니다.

① 상속인 한 명이라도 빠진 협의
공동상속인 전원이 참여해야 합니다. 일부를 빼고 한 협의나 상속인이 아닌 사람이 끼어 한 협의는 무효입니다. 연락이 끊긴 형제가 있어도 마찬가지입니다.

② 미성년 상속인을 부모가 대신 서명한 협의
상속인 중 미성년자가 있으면 특별대리인을 선임해야 합니다. 부모와 미성년 자녀가 함께 상속인이면 이해가 엇갈리기 때문입니다. 미성년 자녀가 여럿이면 자녀마다 따로 특별대리인이 필요하고, 한 사람이 여러 자녀를 대리한 협의는 대리된 사람 모두가 나중에 인정(추인) 하지 않는 한 무효라는 대법원 판결(92다 54524)이 있습니다.

반대로 이미 상속을 포기한 사람이 협의서에 함께 서명했다고 해서 바로 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 포기자가 참여했더라도 그 사람의 몫이 다른 상속인에게 돌아가는 것에 그치고 나머지 상속인 사이의 합의 내용이 달라지지 않는다면 협의가 유효하다고 봤습니다(2007다 30447).

협의서의 칸, 위에서부터 한 줄씩

1. 피상속인 정보 — 돌아가신 분의 성명, 사망일, 마지막 주소를 적습니다. 상속등기 때 피상속인의 말소자 주민등록초본을 함께 내므로, 그 서류와 같은 주소를 적어야 대조가 쉽습니다.

2. 상속인 전원의 정보 — 상속인 모두의 성명, 주민등록번호, 주소를 빠짐없이 씁니다. 상속을 받지 않기로 한 사람도 상속인이면 여기에 들어갑니다. 누가 상속인인지는 제적등본과 가족관계증명서로 확인합니다.

3. 분할 내용 — 누가 무엇을 갖는지 적는 핵심 칸입니다. 부동산은 등기부에 적힌 소재지와 면적을 그대로 옮기고, 예금은 은행명과 계좌번호를, 차량은 등록번호를 적으면 나중에 기관마다 따로 설명할 필요가 줄어듭니다. 지분으로 나눈다면 "2분의 1씩"처럼 비율을 분명히 씁니다.

4. 작성일 — 협의가 끝난 날을 적습니다. 분할의 효력은 이 날이 아니라 상속이 시작된 때로 거슬러 올라갑니다. 다만 그 사이에 권리를 얻은 제삼자의 권리는 해치지 못합니다.

5. 서명과 인감 날인 — 상속인 전원이 이름을 쓰고 인감도장을 찍습니다. 협의서가 여러 장이면 장과 장 사이에 전원의 인감으로 간인(두 장에 걸쳐 찍는 도장)을 해야 등기에 쓸 수 있습니다.

인감증명서는 3개월, 떼는 시점을 맞춰야

상속등기를 할 때는 협의서에 날인한 상속인 전원의 인감증명서를 붙이는데, 발행일로부터 3개월 안의 것이어야 합니다. 형제가 여러 지역에 흩어져 있으면 서명을 돌려받는 데 시간이 걸립니다. 인감증명서를 너무 일찍 떼어 두면 협의서가 다 모였을 때 3개월이 지나 다시 떼야 할 수 있습니다. 협의서 내용을 먼저 확정하고, 서명하는 날에 맞춰 각자 인감증명서를 떼는 순서가 좋습니다.

외국에 사는 상속인은 인감증명서 대신 재외공관의 확인서나 공정증서로 갈음할 수 있습니다. 이 경우 준비 기간이 길어지니 가장 먼저 연락해 두세요.

등기에 함께 낼 서류와 취득세 기한

협의분할로 부동산 상속등기를 할 때는 협의서와 인감증명서 외에 피상속인의 제적등본·가족관계증명서, 상속인 전원의 기본증명서, 상속인 각자의 주민등록등(초) 본과 피상속인의 말소자 주민등록초본, 취득세 납부고지서와 영수필확인서가 필요합니다. 상속인 한 명이 다른 상속인을 대신해 신청하면 인감도장을 찍은 위임장도 냅니다. 등기는 부동산 소재지를 관할하는 등기소에서 합니다.

상속등기 자체에는 신청 기한이 정해져 있지 않습니다. 등기를 하지 않아도 소유권은 상속인에게 넘어가지만, 자기 이름으로 등기하기 전에는 그 부동산을 팔 수 없습니다. 반면 취득세는 기한이 있습니다. 지방세법은 상속으로 인한 취득세를 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부하도록 정하고 있고, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 협의가 길어질수록 이 기한이 먼저 다가옵니다.

다시 나누고 싶거나 합의가 안 될 때

협의서를 쓴 뒤에도 공동상속인 전원이 동의하면 협의의 전부나 일부를 해제하고 다시 협의할 수 있다는 대법원 판결(2002다 73203)이 있습니다. 다만 그 사이 등기 등으로 권리를 얻은 제삼자에게는 해제를 내세울 수 없습니다.

끝내 합의가 되지 않으면 가정법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 이 경우 바로 재판으로 가지 않고 먼저 조정을 거치며, 조정이 성립하지 않을 때 심판으로 넘어갑니다. 조정이나 심판으로 나눴다면 등기 때는 협의서 대신 심판서 정본을 냅니다.

요건은 법제처 생활법령정보의 공동상속인의 상속재산분할에서, 등기 서류는 상속에 의한 소유권 이전등기 제출서류에서 다시 확인할 수 있습니다. 서류가 갖춰졌는지는 부동산 소재지 관할 등기소 민원실에 미리 물어보면 반려를 줄일 수 있습니다.

 

참고 자료
법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 「상속 – 공동상속인의 상속재산분할」 및 관련 판례, 「부동산등기 – 상속에 의한 소유권 이전등기 제출서류」(2026년 9월 30일 기준), 「상속 – 상속등기의 신청」
「지방세법」 제20조 제1항
대법원 1993. 4. 13. 선고 92다 54524, 2004. 7. 8. 선고 2002다 73203, 2007. 9. 6. 선고 2007이다 30447 판결
기준일: 2026년 10월 24일